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2018年4月23日 星期一

[法規稅務] 買預售屋要安心!履約保證不可少

【2018-04-19 19:24 胡兆陽】
最近國內的房地產市場發生數件民眾買預售屋卻無法順利交屋的糾紛。房市業者表示,目前內政部頒訂的「預售屋買賣定型化契約」裡已經有規範「履約保證」的條文,民眾簽約之前務必要看清楚這些規範,才能保障自身的購屋權益。


什麼是預售屋「履約保證」?簡單來說就是:預售屋的推案建商必須履行契約的內容,才能收到民眾付出去的購屋款項。由於預售屋建案從推出、簽約、到完工、交屋至少要花費2~3年,中間有很多不確定因素(例如建商倒閉或承辦人員捲款潛逃)可能導致建案蓋不去或其他無法交屋的情況,因此需要有預售屋履約保證的機制,才能確保購屋民眾的權益。

現在市面上的預售屋履約保證機制有兩種,民眾與建商在簽訂預售屋買賣契約時,選擇其中一種即可。第一種稱為「不動產開發信託」,這是內政部同意的履約保證方式,作法是由建商或起造人將建案土地、興建資金,信託予金融機構或經政府許可的信託業者,用來執行履約管理。


履約管理的方式則是這些被信託的興建資金,將會依照建案的工程進度,專款專用。採用這種履約保證來買預售屋的話,民眾在簽定預售屋買賣契約時,賣方必須要提供這些信託的證明文件或影本給買方留存,以保障雙方的權益。

 如果不是採用內政部同意的「不動產開發信託」履約保證方式,其他的方式就被稱為「替代性履約保證」,方法有以下4種,民眾可以選擇其一即可:

一、價金返還保證—由金融機構承作這項保證,如果建商中途倒閉或無法交屋給買方,買方之前繳出去的所有款項就會由金融機構歸還給買方。

二、價金信託—由金融機構承作購屋價金專款專用的信託,依照信託契約內容辦理工程款支付、繳納稅費等支出。


三、同業連帶保證—由賣方額外找另一家建商做為相互連帶擔保責任,當賣方因故無法完成建案時,買方可以請求連帶保證公司完成此建案後交屋。

四、公會連帶保證—由建築同業公會提供連帶保證協定,當賣方因故無法完成建案時,買方可以請求連帶保證公司完成此建案後交屋。

值得注意的是,購屋民眾不管採用哪一種預售屋履約保證,記得要向賣方(建商)索取這些價金信託或連帶保證的書面影本,並且附錄在預售屋買賣契約書的後面,將來要爭取權益時才會有所憑藉。


新聞來源:房地王

[法規稅務] 房屋稅 將於2018年5月1日開徵



【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
桃園市政府地方稅務局表示,2018年房屋稅將於2018年5月1日開徵,繳納期限至同年5月31日截止,桃園市房屋稅繳款書於4月16日委託郵局寄出,請納稅義務人留意信件,並於收到繳款書後注意繳納期限,以免逾期被加徵滯納金。  

為方便納稅義務人繳納稅款,亦有多種繳納方式供民眾選擇,可利用現金至便利商店(稅額2萬元以下)、信用卡、晶片金融卡網際網路轉帳、自動櫃員機(ATM)轉帳、活期(儲蓄)存款帳戶轉帳、行動裝置掃描繳款書上QR-Code及行動支付工具APP等方式繳納房屋稅款。

該局特別呼籲,已辦理與金融機構或郵政機構約定以存款帳戶辦理轉帳納稅之納稅義務人,於繳納期間截止日(2018年5月31日)要在帳戶內預留足夠之存款,以備提兌。


新聞來源:買購房地產新聞

[房市新聞] 公共工程 「永康砲校遷建暨創意設計園區」預計9月完工


【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
台南市多名永康區議員、里長到場關心,表達地方心聲。李孟諺市長指出,很開心看到砲校重劃,預期不久將來,永康區甚至整個台南市將蛻變嶄新風貌。如今這個地方高樓林立,建商蓋房子難免對道路有破壞,居民希望過去大橋區段徵收重劃基金盈餘款可否挪做當地公共設施修護,正確做法應該第一優先找建商解決;因為平均地權基金的運用都是有其法律規定。

有關砲校重劃開發,李孟諺認為有3個重大意義:首先提供一個在地整體開發優質居住的環境。因為是整體開發,包括公園、道路一次完成。

其次,政府可以利用重劃,取得優質的公共設施,以這開發案為例,第一期可以取得9公頃的公共設施,未來第2期如果完成,總共41公頃,如果以一坪10萬元來計算,差不多要120億的預算經費,也就是說政府藉由重劃開劃免費取得這些道路、這些公園的設施,不用再編列預算,還可以為重劃土地創造價值,所以這是很好的一個開發方式。

最後,未來,包括市立總圖,永康行政中心都會在這裡,變成永康的新市鎮中心,另外配合鐵路地下化確定要延伸到新市,此處將來會有一個大橋站,預期這裡交通、生活設施,便利且蓬勃發展。

地政局代理局長蔡奇昆表示,總面積83.49公頃的永康砲校遷建暨創意設計園區開發區段徵收案,第一期開發面積16.87公頃,第2期開發面積為66.62公頃;採分期分區方式辦理。截至目前為止,工程皆按進度執行。至於外界一直關切工程進行很久,蔡局長澄清,主要是因為多數為地下工程所致,例如排水箱涵、自來水工程、汙水管線推進工程、共同管線等,現在地下工程已完成,開始著手施作LED路燈。至於第二期工程何時進行,須待砲校遷移後才能辦理。


新聞來源:買購房地產新聞

2018年4月19日 星期四

[法規稅務] 4大重點 預售屋全面納入實價登錄修法


【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
為使民眾獲得更即時、透明、正確的不動產交易資訊,內政部辦理實價登錄地政三法修法作業,這次修法重點包括(1)買賣案件改由買賣雙方在辦理所有權移轉登記時併同申報、(2)預售屋申報時機提前並將自售預售屋資訊全面納入、(3)成交案件門牌或地號完整揭露、(4)增訂主管機關查核權及調整罰則區分輕重。修正草案已於日前報行政院審查,透過制度的精進,讓實價登錄制度更符合社會各界的期待。

內政部表示,實價登錄制度自2012年8月1日施行以來,截至目前已提供成交資訊203萬餘件,逾9,700萬人次至網站查詢,已成為我國不動產市場最重要的交易參考資訊,是市場透明健全最重要的基礎。施行5年多來,各界對於實價登錄資訊需求標準不斷提高,不僅要求更即時的資訊揭露,例如縮短申報期間、更大範圍的資訊需求,例如將自售預售屋資訊全面納入,也要求資訊要能更正確。為了使制度更加精進,並回應各界的需求及建議,於是辦理這次修法作業。

內政部指出,目前買賣案件實價登錄是在辦竣買賣移轉登記後30日內辦理,預售屋則由代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止後30日內將代銷建案整批申報,為了促進資訊更為即時,這次修法將買賣案件提前至申請買賣移轉登記時併同辦理,揭露時間將可縮短30日;預售屋則提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日內逐案申報,可大幅縮短揭露時間。

在資訊透明方面,目前實價登錄個案資訊是以30號為區間的區段化門牌或地號提供查詢,這次修法在保護姓名、出生年月日、身分證號碼等個人資料前提下,比照英、美等資訊透明度高的國家,將成交個案的門牌或地號完整顯示;另起造人或建築業者自行銷售預售屋的案件,也將全面納入實價登錄範圍,使預售屋交易資訊更加完整透明。

在資訊正確方面,這次修法將買賣案件實價登錄調整由買賣雙方共同辦理,藉由買賣雙方相互勾稽,提升資訊正確性;另增訂自售預售屋者銷售前及代銷業者簽訂代銷契約後,應將預售屋銷售相關資訊報請主管機關備查,以利主管機關掌握及查核預售屋銷售行為。


新聞來源:買購房地產新聞

2018年4月18日 星期三

[房市新聞] 首季房市銷售天數增2.2天;議價空間縮0.3個百分點


【MoneyDJ/新聞中心】
走過房市低谷,民眾在購屋上有出現那些變化呢?住商機構統計去(2017)年第一季與今(2018)年第一季內部議價空間與銷售天數後發現,全國銷售天數增加2.2天,議價空間小縮0.3個百分點。在六都的銷售天數表現上,台南增27天最多,新北減少24.6天最吸睛;議價空間上,高雄增加了6.2個百分點,台中卻減少了3.2個百分點。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,作為市場銷售狀況的質化指標,議價空間與銷售天數可以看出交易雙方態度的改變,在銷售天數增加,議價空間持平的狀況下,也可觀察到賣方開價越趨平實,價格逐漸打底的現實。

若從銷售天數來看,北市銷售時間依舊最長,達129天,新北最短,僅94.2天;在增減表現上,相較於2017年同期,減少最多的為新北的24.6天,增加最多的為台南的27天。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,新北是案量較大的重賣壓區,不少賣得太久的屋主願意降價求售,新上架的案子也願意平實開價,兩相平均之下降低銷售天數,應是銷售天數明顯減少的重要原因。而台南可能是農曆年在即,不少賣很久的屋主願意在年前賣屋好過年,應是銷售天數增加的重要因素

而在議價空間上,住商機構指出,六都除了高雄外,增減幅度都在4個百分點內,處相對平穩。高雄增加6.2個百分點最多,台中減少3.2個百分點最明顯,郎美囡表示,議價率減少集中在桃園以南,應和總價低與開價平實有關,而高雄過去不少屋主開價過高,在期待早日了結的心態下,議價空間也增加。

綜觀未來,徐佳馨認為,如無太大黑天鵝出現,2018年將延續2017年的基調,即便今年下半年可能面臨升息,不過幅度不大,影響應相對有限。


新聞來源:MoneyDJ理財網聞

[房市新聞] 投資台南 晶華酒店「捷絲旅台南十鼓館」動土 [



【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
看好台南觀光旅遊市場,亞洲首屈一指的晶華國際酒店集團投注8億元,選定在台南十鼓仁糖文創園區內興建工業風的旅店「Just Sleep捷絲旅台南十鼓館」,2018年4月16日舉行動土典禮;此為捷絲旅首度進入雲嘉南地區,也是第一次與當地的文創產業相結合,該旅店初步規劃有129間客房,預計於2021年開幕,將成為來台南遊玩,亦或是喜愛人文藝術氣息的遊客住宿新據點。

動土儀式在十鼓擊樂團的表演下揭開序幕,台南市副市長張政源、晶華國際酒店事長潘思亮、十鼓擊樂團團長謝十及來自各界的貴賓皆到場共襄盛舉。張政源副市長致詞時首先感謝晶華國際酒店集團繼2014年的晶英酒店之後,再度加碼投資台南,同時也對十鼓擊樂團謝團長推動、發展文創園區表達敬佩;副市長認為走設計文創概念的「Just Sleep捷絲旅」,興建在富含藝術氣息的十鼓仁糖文創園區,屬性相當合適。

張政源指出,在市府觀旅局及各業者的努力下,2017年來台南的觀光人數已達到2千2百萬人,旅館投資方面,大員皇冠假日酒店於2017年開幕,座落安平的夏都城旅則在上週開幕,其他投資案還有安平水景公園的鴻瀚安平酒店、煙波飯店、安平港區的悅榕庄等。副市長表示,台南是一個適合漫遊的都市,期望晶英集團未來再繼續投資台南,唯有旅宿業者持續支持,台南的觀光才能永續發展。

「Just Sleep捷絲旅台南十鼓館」為捷絲旅第9個據點,投資總金額為8億,基地面積1,290坪、樓地板面積為4,300坪,是地上8層、地下2層的旅店,內部設計走工業風,其興建的位置在十鼓仁糖文創園區內,不僅離市區只需15分車程,對於想同時遊十鼓及奇美館的國內外旅客也很方便。


新聞來源:買購房地產新聞

2018年4月17日 星期二

[房市新聞] 購屋貸款、建築融資餘額一升一降!無礙房市持穩表現

【房地王/盧振池報導】 
想要判斷房市的景氣走向,購屋貸款和建築融資的餘額變化是很有用的指標。從1月份公布的這兩項數字來看,受到農曆春節因素的影響,購屋貸款和建築融資的餘額巧妙地呈現「一升一降」的走勢。不過官員及業者都認為,兩者數字不同調並不影響現在房市持穩的現況。


根據中央銀行公布的今年1月份建築融資貸款餘額為1兆7,282億元,比前一個月減少了102億元。由於建築融資貸款餘額一向被視為房地產上游的源頭活水,金額增加代表建商看好未來房市的景氣,因此借錢來買地、推案的態度都會比較積極;金額如果減少則象徵建商對未來房市的景氣保守因應,比較不願意借錢來買地、推案。

過年後出現推案潮
這一次建築融資貸款餘額的減少,是連續創下歷史新高紀錄之後的第一次,是否代表建商已經對未來房市的景氣看法有所改變呢?銀行業者認為這倒不必擔心,因為1月份建築融資貸款餘額之所以從高檔反轉向下,主要原因是建商通常在農曆春節後才會積極推案、開工,借錢買地的動作也會停下來,因此1月份建築融資的資金需求較低,再加上部分建商有「欠錢,不欠到過年」的想法,所以過年前還款的建商也比較多,才使得今年1月的建築融資貸款餘額從高檔數字下滑落。


另一個被業界視為房市買氣的指標—購置住宅貸款餘額,中央銀行公布的今年1月份數字來到6兆6,734億元,比前一個月增加256億元,月增率有0.11%,原因則是和前述建商趁過年前儘早還錢的理由相反,不少民眾都希望趕在過年前辦好房屋貸款,才能儘早搬入買來的新家。


如果和去年同期相比,1月份購置住宅貸款餘額則是大幅增加了2,900多億元,年增率達到4.55%,以房市的現況來看,這樣的年增率算是不錯的成績。因為購置住宅貸款餘額經過購屋民眾的按月(或提前)還款、新辦申貸(或增貸)之後,如果還能夠保持年增率在4~5%之間,表示民眾願意趁著建商讓利、房價走低的時機來購屋,也代表國內房地產市場的景氣處於「持續穩定」的狀態。


新聞來源:房地王